Koupě nemovitosti je doprovázena čtyřmi základními kroky, které je třeba zvládnout, abyste se vyhnuli zklamání. Tady je to, co říká zákon.
"
Jaké jsou odkládací podmínky? Co se stane, když je nebudeme respektovat? Náš expert, Maître Ganaëlle Soussens, nám odpovídá v tomto prvním díle seriálu věnovaného nemovitostem.
Koupě nemovitosti: výběr nemovitosti a nabídka
Při koupi nemovitosti vás musí zajímat výběr nemovitosti (nová nebo stará, s prací nebo bez práce), lokalita, cena za m² atd. Kromě toho však musí být respektovány určité podmínky ze zákona. To je zejména případ nabídky. Po svém výběru zašle kupující prodávajícímu na obyčejném papíře poštou nebo emailem nabídku koupě, ve které uvede cenu, za kterou je připraven nemovitost koupit, termín příslibu prodeje, financování termíny atd. Prodávající může nabídku odmítnout nebo přijmout. Ale i kdyby to bylo přijato, právní situace je křehká: v této fázi je obtížné, ne-li nemožné, prodej „vynutit“. Po podepsání kupní smlouvy je však situace velmi odlišná.
Koupě nemovitosti: co říká zákon o příslibu prodeje?
Podpis příslibu prodeje zmrazí práva prodávajícího a kupujícího: obě strany se neodvolatelně zavazují, a pokud jedna ze stran svůj závazek nerespektuje, bude druhé straně dlužit vysoké sankce, obecně 10% z prodejní ceny. S jednou nuancí: příslib prodeje může obsahovat „odkládací podmínky“, které kupujícímu obecně umožňují upustit od operace, aniž by dlužil náhradu prodávajícímu. Nejznámější je odkládací podmínka pro získání půjčky. Umožňuje kupujícímu zarezervovat nemovitost na několik měsíců, což je doba, kdy si může vytvořit svůj úvěrový soubor a získat financování, které potřebuje ke koupi. A pokud bohužel kupující svou půjčku nezíská, může se vzdát, aniž by prodávajícímu dlužil jakoukoli kompenzaci.
Kupující však musí být velmi opatrní jak ve znění doložky, tak při její aplikaci. Pokud například odkládací podmínka stanoví lhůtu pro podání žádostí o úvěr, musí ji kupující respektovat a podat více žádostí, tedy alespoň dvě.Pokud například doložka stanoví, že dotazuje více bank, musí kupující skutečně podat žádost o financování více provozovnám, nestačí svěřit svůj spis makléři. Konkrétně, pokud úvěr nezíská, musí o tom kupující informovat prodávajícího – a nikoli jeho notáře nebo realitní kancelář. Prodávající ověří, že tato odmítnutí následují po žádostech o financování, které svědomitě respektují podmínky odkládací podmínky. V opačném případě by prodávající mohl odmítnout vrátit kupujícímu zaplacenou částku nebo dokonce požadovat plnou náhradu za znehybnění, tedy obecně 10 % z prodejní ceny.
Koupě nemovitosti: podpis u notáře
Po podpisu smlouvy o prodeji u notáře nemovitost změní majitele. Banka zasílá prostředky notáři před podpisem smlouvy. Kupující tedy musí naplánovat retroplánování, jehož konečnou fází je podpis.Banka, která mu peníze půjčuje, je ještě předtím musela zaslat notáři, který předpokládá, že nabídku úvěru přijal. Ale protože může nabídku přijmout až po určité době na rozmyšlenou, musel ji kupující-dlužník obdržet dostatečně brzy. V každé fázi tak musí být kupující proaktivní a zajistit dodržení termínů stanovených v příslibu prodeje. Pro kupující je to často stresující období, a proto je prozíravé se dobře připravit a nechat si pomoci např. od notáře.
Od Ganaëlle Soussens, právnička, expertka na právo nemovitostí: ganaellesoussensavocat.com
ČTĚTE TAKÉ:
- Kde koupit venkovský dům za 150 000 EUR?
- 9 otázek, které je třeba si bezpodmínečně položit při návštěvě před koupí nemovitosti
- Koupě pařížského bytu za účelem jeho renovace: dobrý obchod